சரக்கு மற்றும் சேவை வரி (ஜி.எஸ்.டி) ஜூலை 2017-இல் நடைமுறைக்கு வந்தது. இது நமது பொருளாதாரத்தின் அனைத்து துறைக ளையும் முற்றிலுமாக மாற்றக்கூடிய வல்லமை கொண்டது. மாற்றங்கள் அதிகமாக இருக்கப்போகும் மிகப்பெரிய துறையாக ரியல் எஸ்டேட் உள்ளது. வாட், சேவை வரி மற்றும் அது போன்ற பல வரிகளை நீக்குவதற்காக கொண்டு வரப்பட்ட ஜி.எஸ்.டி, உண்மையிலேயே மிக எளிமையான மற்றும் வலுவான வரி முறையை உருவாக்குவதற்கான செயல்முறைக்கு பெரிதும் உதவியது.
ரியல் எஸ்டேட் என்பது இந்திய பொருளாதாரத்தின் மிக முக்கியமான துறைகளில் ஒன்றாகும். அதன் பங்கு மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் (ஜி.டி.பி) 6-8% ஆகும். ஜிஎஸ்டி அமல்படுத்தப்படுவதன் மூலம், இத்துறையில் சில குறிப்பிடத்தக்க மாற்றங்கள் காணப்படும்.
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் சில முக்கிய பிரிவுகளில் அமல்படுத்தப்பட்ட பெரிய தளர்வுகளால், ரெண்டல் மார்க்கெட் போன்ற பிரிவுகள், நிலையாக இருந்த மற்ற பிரிவுகளுடன் ஒப்பீடுகையில், அதிக முதலீடுகளை ஈர்த்தன. ரியல் எஸ்டேட் மீதான ஜி.எஸ்.டி-யின் தாக்கம் அசாதாரணமானது.
12% என்ற விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் இப்போது 5% வீதத்தில் வரி விதிக்கப்பட்டுள்ளது. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்கள் பல்வேறு வரிகளை ஒரே வரியாக தொகுத்தது, உண்மையிலேயே இத்துறையை உயர்த்தவும், வளர்ச்சியை துரிதப்படுத்தவும் பெரிதும் உதவியது என்று நம்புகின்றனர்.
ஸ்டாம்ப் டூட்டி மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் போன்ற வரிகளும், கட்டுமானப் பொருட்களுக்கான வரிகளும் தனியாக இருப்பினும், ஜிஎஸ்டி, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கூட்டாக வரி விதிக்கும் முறையை ஒன்றிணைத்து சில இலாபகரமான சலுகைகள் பெற உதவுகிறது. இதன் மூலமாக, இத்துறையிலுள்ள பிரிவுகளான ரெண்டல் மார்க்கெட்டில், குறிப்பாக குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக வாடகைக்கு விடப்பட்ட சொத்துக்களின் மீதான முதலீடுகளை அதிகரிக்கச் செய்கிறது.
ரியல் எஸ்டேட்டின் மீதான 2019 ஜி.எஸ்.டி.மாற்றங்களின் தாக்கம் என்ன?
குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கான புதிய ஜி.எஸ்.டி விகிதங்கள் 2019 பிப்ரவரியில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டு, 2019 ஏப்ரலில் நடைமுறைக்கு வந்தது. கவுன்சில் ஐ.டி.சி சலுகைகளை ரத்து செய்து டெவலப்பர்களுக்கு ஒரு மாற்று திட்டத்தை வழங்கியது. ரியல் எஸ்டேட் துறையின்
தற்போதைய ஜி.எஸ்.டி விகிதங்கள்:
- கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துக்களின் மீதான ஜி.எஸ்.டி – ஐ.டி.சி சலுகைகள் இல்லாமல் 5%
- மலிவு விலை வீடுகளின் மீதான ஜிஎஸ்டி (ரூ. 45 லட்சத்திற்குள்) – ஐ.டி.சி இல்லாமல் 1%
- வணிக சொத்துக்களின் மீதான ஜிஎஸ்டி – ஐ.டி.சி.நன்மைகளுடன் 12%
மலிவு வீட்டுவசதி யூனிட் மீதான மறுவரையறை மூலம், சொத்துக்கள் மூன்று பிரிவுகளாகப் பிரிக்கப்பட்டன:
- டெல்லி என்.சி.ஆர், கொல்கத்தா, சென்னை, ஹைதராபாத், பெங்களூர் மற்றும் மும்பை பெருநகர மண்டலம் (எம்.எம்.ஆர்) போன்ற பெருநகரங்களில் மொத்த கார்பெட் ஏரியா 60 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் உள்ள சொத்துக்கள் .
- பெருநகரமற்ற நகரங்கள் மற்றும் நகரங்களில் மொத்த கார்பெட் ஏரியா 90 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் உள்ள சொத்துக்கள்.
- பெருநகர அல்லது பெருநகரமற்ற பகுதிகளில் ரூ.45 லட்சம் மதிப்பிற்குள் உள்ள சொத்துக்கள்.
ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட்டின் மீதான ஜிஎஸ்டியின் முக்கிய தாக்கங்கள்
- கட்டுமானத்தில் உள்ள சொத்துக்களுடன் ஒப்பிடும்போது கட்டுமானம் பூர்த்தி செய்யப்பட்ட சொத்துக்களின் மீதான வரி நிலையாக அதிகரித்துக்கொண்டே வந்தது. தற்போது கட்டுமானம் பூர்த்தி செய்யப்பட்டு சான்றிதழ் பெற்ற சொத்துக்களுக்கு வரி விலக்கு முற்றிலுமாக அளிக்கப்பட்ட நிலையில், கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துக்கள் 5% வரி பிரிவில் வைக்கப்பட்டுள்ளன.
- கட்டுமானத்திற்குப் பயன்படுத்தம் பொருட்களின் மீது பிற வரிகளும் இருப்பதால், ஒட்டுமொத்த கட்டுமானத்திற்கான செலவு அதிகரித்துள்ளது. எனவே, சொத்துக்களை வாங்குபவர்கள் இப்பிரிவில் குறைந்த அளவிலேயே முதலீடு செய்தனர்.
- கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துக்களுடன் ஏற்படும் கால தாமதங்களும் டெவலப்பர்கள் நொடித்துப்போனதாக தாக்கல் செய்வதும் சொத்துக்கள் வாங்குபவர்களின் ஈடுபாட்டை பாதித்த மற்றொரு விஷயம்.
- ஐ.டி.சி சலுகைகளின் நீக்கலும் ஸ்டாம்ப் டூட்டி மற்றும் பதிவு கட்டணங்களின் மீதான வரி விலக்கும் சொத்தின் ஒட்டுமொத்த விலையில் கணிசமான மாற்றத்தை ஏற்படுத்தவில்லை.
- ஜி.எஸ்.டி மற்றும் அதனுடனான மாற்றங்களை அறிமுகம் செய்த பின்னர், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையும் பொறுப்புக்கூறலும் அதிகரித்துள்ளது.
- ஜி.எஸ்.டி-யின் கீழ் மலிவு வீட்டுவசதி சொத்துக்கள் அல்லது சிக்கன பொருளாதார பிரிவின் கீழ் உள்ள சொத்துக்களின் மீதான வரி 1% ஆக உள்ளதால், அவை அதிக லாபகரமான விருப்பமாக உள்ளது.
- ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ரெண்டல் மார்க்கெட் பிரிவு மிகவும் பயனடைந்த பிரிவாக மாறியுள்ளது. குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக வாடகைக்கு விடப்பட்ட குடியிருப்பு சொத்துக்களின் மீதான ஜி.எஸ்.டி விலக்கும், ஒரு உறுப்பினருக்கு ஒரு மாதத்திற்கு ரூ.7500-க்கு அதிகமாக உள்ள பராமரிப்பு கட்டணத்தின் மீதான ஜிஎஸ்டி 18% ஆகா மாற்றப்பட்டதும், ரியல் எஸ்டேட் ரெண்டல் மார்க்கெட்டை கணிசமான புகழ் அடையச் செய்துள்ளது.
- வணிக நோக்கங்களுக்காக பயன்படுத்தப்படும் வாடகை சொத்துக்களுக்கான வரி வரம்பு 10 லட்சத்திலிருந்து 20 லட்சமாக உயர்த்தப்பட்டதால் சொத்து உரிமையாளர்களின் மீதான வரி சுமை மேலும் தளர்த்தப்பட்டுள்ளது.
- இதுபோன்ற அனைத்து சாதகமான விஷயங்களை தாண்டியும், இத்துறையில் செய்யப்படும் முதலீடுகளைத் தடுக்க சில முக்கிய காரணிகள் உள்ளன. அவற்றுள் ஜி.எஸ்.டியைக் கணக்கிடுவதற்கான சிக்கலான செயல்முறை, பெரும்பாலும் செயல்முறையுடன் தொடர்புடைய குழப்பம் போன்றவை, ஸ்டாம்ப் டூட்டி மற்றும் பதிவு கட்டங்களின் மீதான வரி விலக்கு சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு மேலும் சுமையை அதிகரித்தது, ஐடிசி சலுகைகள் நீக்கப்பட்டது போன்ற மற்றவைகளும் அடங்கும்.
- ஜி.எஸ்.டி-யில் அறிமுகமான ரிவர்ஸ் சார்ஜ் மெக்கானிசம் (ஆர்.சி.எம்) என்பது மக்களை எதிர்மறையாக பாதித்த மற்றொரு அம்சமாகும். இதன் கீழ், ஜி.எஸ்.டி-யின் கீழ் பதிவுசெய்யப்பட்ட ஒருவர் ஜி.எஸ்.டி-யின் கீழ் பதிவு செய்யப்படாத ஒருவரிடமிருந்து சரக்கு அல்லது சேவைகளைப் பெற்றால், அந்த சரக்கு அல்லது சேவைகளைப் பெறும் நபரின் மீது அப்பரிவர்த்தனைக்கான ஜி.எஸ்.டி விதிக்கப்படும்.
சட்ட சேவைகள் போலவே சரக்கு மற்றும் சேவைகளுக்காக அரசாங்கத்திடமிருந்தும் மற்றவர்களிடமிருந்தும் டெவலப்பர்கள் பெறும் சேவைகளுக்கு அவர்களே ஜி.எஸ்.டி-யை செலுத்த வேண்டும். டெவலப்பரால் ஜி.எஸ்.டி-யின் உள்ளீட்டு வரவுகளை, ஆர்.சி.எம் தொடர்பாக செலுத்த வேண்டிய வரியில் சரிசெய்து கொள்ள முடியாது. அதற்கு பதிலாக, அது ரொக்கமாகவோ அல்லது வங்கி பேமெண்ட்டுகளாகவோ செலுத்தப்பட வேண்டும்.
டெவலப்பர்கள் இதனால் மோசமாக பாதிக்கப்பட்டுள்ளனர்.மேலும், கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துக்களின் மீது உடனடி முதலீடுகள் செய்வதற்கு பதிலாக வாங்குபவர்கள் ‘காத்திருந்து காண்காணித்து’ முதலீடு செய்யலாம் என்ற நிலைப்பாட்டிற்கு கணிசமாக மாறியுள்ளனர்.
முன்பு குறிப்பிடப்பட்டபடி, கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துக்கள் முதலீடுகள் ஈர்ப்பதை விட, கட்டுமானம் பூர்த்தி செய்யப்பட்ட சொத்துக்களின் மீது முதலீடு செய்வதற்கான ஆர்வம் அதிகரிக்க இது வழிவகுத்துள்ளது. ஐ.டி.சி.யின் வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாதது இந்த விஷயத்தில் கணிசமான உந்துதலாக இருந்துள்ளது. புதிய மாற்றங்களால் சிறிய அளவு சொத்து டெவலப்பர்கள் கணிசமான சுமையை அடைந்துள்ளனர்.மேலும், இது இத்துறையில் செய்யப்படும் ஒட்டுமொத்த முதலீடுகளுக்கும் இடையூறாக உள்ளது.
முடிவுரை
இத்துறையின் மீதான ஜி.எஸ்.டி-யின் ஒட்டுமொத்த தாக்கம் குறிப்பிடத்தக்க விளைவை ஏற்படுத்தியுள்ளது என்று பலர் கருதுகின்றனர். அதே சமயத்தில் நன்மைகளும் தீமைகளும் ஒன்றுக்கொன்று சமநிலையை அடைந்து எந்தவொரு பெரிய மாற்றத்தையும் ஏற்படுத்தவில்லை என்றும் சிலர் நம்புகின்றனர்.
ரியல் எஸ்டேட்டின் மீதான ஜி.எஸ்.டி-யின் நிஜ தாக்கங்களை எடுத்துக்காட்டும் உண்மையான தரவுகளை காலப்போக்கில் மட்டுமே அறிந்துகொள்ள முடியும். பல்வேறு வரிவிதிப்புகளின் தொன்மையான அமைப்பால் பாதிக்கப்பட்ட இத்துறையில் கலப்பு வரிவிதிப்பு முறையின் புதிய அணுகுமுறையால், சில வரவேற்கதக்க மாற்றங்களை ஜி.எஸ்.டி கொண்டு வந்துள்ளது என்பதை யாராலும் மறுக்க முடியாது.
