रिअल इस्टेटवर जीएसटीचा काय परिणाम झाला?

वस्तू आणि सेवा कर (जीएसटी) जुलै 2017 मध्ये लागू झाला आणि हा अर्थव्यवस्थेच्या सर्व क्षेत्रांमध्ये गेम-चेंजर ठरला, रिअल इस्टेट मोठ्या क्षेत्रांपैकी एक आहे. व्हॅट, सर्व्हीस टॅक्स आणि इतर अनेक करांचे महत्व कमी करून याने खरोखर अधिक सोपी आणि मजबूत कर प्रणाली तयार करण्याच्या प्रक्रियेस सहाय्य केले आहे. रिअल इस्टेट हे भारतीय अर्थव्यवस्थेतील सर्वांत महत्वाचं क्षेत्र आहे आणि जीडीपीमध्ये या क्षेत्राचा 6 ते 8% हिस्सा आहे. जीएसटीच्या अंमलबजावणीनंतर या क्षेत्रात काही महत्त्वपूर्ण बदलांची नोंद झाली आहे. रिअल इस्टेट मार्केटच्या काही अत्यंत स्पर्धात्मक भाड्याच्या(रेंटल) बाजारपेठांमध्ये तेजी बघायला मिळाली असून या क्षेत्रांमध्ये गुंतवणूकीची भर पडली आहे तर इतर क्षेत्रांमध्ये स्थिरता आहे. रिअल इस्टेटवर जीएसटीचा परिणाम अभूतपूर्व झाला आहे. रिअल इस्टेटवर पूर्वी १२ टक्के दराने कर आकारला जात होता आता 5% दराने कर आकारला जात आहे आणि रिअल इस्टेटमधील दिग्गजांचा असा विश्वास आहे की या करांचे संकलन एकाच युनिटमध्ये केल्याने खरोखरच या क्षेत्राला चालना आणि त्याच्या वाढीस वेग मिळाला आहे. जरी मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क, आणि बांधकाम साहित्यांशी संबंधित असलेले कर वेगळे असले तरीही जीएसटी अजूनही या क्षेत्रातील काही फायद्यासाठी देय देण्याची एक संयुक्त प्रणाली एकत्रित करण्यास मदत करते. त्याद्वारे या क्षेत्रातील गुंतवणूकीला विशेषत: भाडे बाजारात आणि निवासी उद्देशाने भाड्याने घेतलेल्या मालमत्तांच्या बाबतीत चालना मिळू शकते.

रिअल इस्टेटवर 2019 च्या जीएसटीमधील बदलांचा परिणाम

फेब्रुवारी 2019 मध्ये नवीन जीएसटी दर निवासी मालमत्तांसाठी लागू करण्यात आला आणि तो एप्रिल 2019 मध्ये लागू झाला. परिषदेने आयटीसीचे फायदे रद्द केले आणि विकसकांना संक्रमणाची योजना ऑफर केली. रिअल इस्टेट क्षेत्रात सध्या प्रचलित जीएसटी दर खालीलप्रमाणे आहेतः

निर्माणाधीन मालमत्तांवर जीएसटी– आयटीसी लाभाशिवाय 5%
स्वस्त घरांवर जीएसटी (45 लाखांच्या आत) – आयटीसी लाभाशिवाय 1%
व्यावसायिक मालमत्तांवर जीएसटी- 12% आयटीसी लाभासह

गृहनिर्माण युनिटच्या नव्या परिभाषामुळे तीन प्रकारामध्ये मालमत्ता विभागल्या गेल्या:

दिल्ली एनसीआर, कोलकाता, चेन्नई, हैदराबाद, बेंगळुरू आणि मुंबई महानगर प्रदेश (एमएमआर) यासह महानगर क्षेत्रांमध्ये एकूण 60 चौरस मीटरपेक्षा कमी मालमत्ता असलेले.
छोटी शहर किंवा गावांमध्ये एकूण 90 चौरस मीटर पेक्षा जास्त क्षेत्रफळ नसलेले.
महानगर किंवा छोट्या शहर भागात 45 लाखांच्या आतील मालमत्ता.

रिअल इस्टेट मार्केटवर जीएसटीचे मुख्य परिणाम

बांधकाम केलेल्या मालमत्तेच्या तुलनेत पूर्ण बांधकाम झालेल्या मालमत्तेच्या बाबतीत लोकांमध्ये स्वारस्य वाढले होते. कारण, तयार मालमत्तेच्या प्रमाणपत्राला करातून पूर्णपणे सूट देण्यात आली होती, तर बांधकाम केलेल्या मालमत्तेला 5% कर सेगमेंटमध्ये ठेवण्यात आले होते.
बांधकामासाठी वापरल्या जाणार्‍या साहित्यांशी संबंधित इतर करांमुळे एकूण बांधकामांची किंमत वाढली आणि म्हणूनच या विभागात खरेदीदारांकडून कमी गुंतवणूक झाली.
खरेदीदारांच्या हितावर परिणाम करणारे आणखी एक पैलू म्हणजे बांधकाम-युनिटशी संबंधित उशीर आणि विकसकाचे दिवाळखोरीसाठी फाईल दाखल करणे.
आयटीसीचे फायदे काढून टाकल्यानंतर आणि मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्कास सूट मिळाल्याने मालमत्तेच्या एकूण किंमतीत किंमतीच्या बाबतीत भरीव बदल झालेला नाही.
जीएसटी लागू झाल्याने आणि त्यात बदल केल्याने रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता आणि जबाबदारी वाढली आहे.
परवडण्याजोगी घर आणि आर्थिक क्षेत्रा अंतर्गत 1% जीएसटी लावला गेल्याने तो एक आकर्षक पर्याय बनला आहे.
भाडे बाजार हा रिअल इस्टेट क्षेत्रातील सर्वात फायदेशीर विभाग बनला आहे. भाड्याने घेतलेल्या निवासी मालमत्तांना जीएसटीमधून सूट देण्यात आली आहे. याव्यतिरिक्त, दरमहा एका सदस्याचा खर्च 7500 रुपयांपेक्षा जास्त असल्यास त्यावर 18% जीएसटी आकारला जाणार आहे. ज्यामुळे रिअल इस्टेटच्या भाड्याच्या बाजारपेठाला प्रचंड लोकप्रियता मिळाली.
व्यावसायिक कारणांसाठी वापरल्या जाणार्‍या भाडे मालमत्तेची मर्यादा 10 लाखांवरून 20 लाखांपर्यंत वाढवण्यात आली असल्याने मालमत्ता मालकांवर कराचे उत्तरदायित्व आणखी कमी झाले.
सर्व काही सकारात्मक असूनही, असे काही मुद्दे आहेत जे अजूनही या क्षेत्रात केलेल्या गुंतवणूकीस प्रतिबंधित करतात. जीएसटीची गणना करण्याची जटिल प्रक्रिया आणि बहुतेकदा या प्रक्रियेशी संबंधित गोंधळाप्रमाणे, मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणीच्या सूटमुळे खरेदीदाराला त्रास होतो, तसेच, आयटीसीचे फायदे काढून टाकणे आणि इतर ही काही बाबींचा यात समावेश होतो.
रिव्हर्स चार्ज मेकेनिझम (आरसीएम) ही आणखी एक बाब आहे जिथे जीएसटी लागू झाल्याने लोकांवर याचा नकारात्मक परिणाम झाला. या अंतर्गत जीएसटी नोंदणीकृत व्यक्ती जीएसटी अंतर्गत नोंदणीकृत नसलेल्या व्यक्तीकडून वस्तू किंवा सेवा घेतल्यास त्या व्यवहारासाठी वस्तू किंवा सेवा प्राप्त करणार्‍या व्यक्तीवर जीएसटी आकारला जाईल.

वस्तू आणि सेवांच्या बाबतीत, जसे की कायदेशीर सेवा, सरकारकडून आणि इतरांकडून मिळालेल्या सेवा; जो विकसकाद्वारे प्राप्त केला जातो, त्यास त्याला जीएसटी द्यावा लागेल. विकसक जीएसटी इनपुट क्रेडिट्सच्या विरूद्ध आरसीएमच्या बाबतीत देय कर समायोजित करू शकत नाही, त्याऐवजी, त्यास रोख किंवा बँक पेमेंट म्हणून भरावे लागेल. अशा प्रकारे विकसकांवर प्रतिकूल परिणाम झाला आहे आणि बांधकामधारकांच्या मालमत्तेत त्वरित गुंतवणूकीऐवजी खरेदीदारांच्या ‘थांबा आणि पाहा’ या भूमिकेत लक्षणीय बदल झाला आहे. पूर्वी नमूद केल्याप्रमाणे, त्या अंतर्गत बांधकाम करणार्‍यांकडे गुंतवणूक आकर्षित करण्याऐवजी पूर्ण बांधकाम झालेल्या मालमत्तांवर स्वारस्य वाढले गेले. या संदर्भात आयटीसीची पारदर्शकता नसणे ही एक महत्त्वपूर्ण प्रेरणा आहे. नव्या बदलांमुळे छोट्या विकसकांवर मोठा दबाव आला आहे आणि यामुळे या क्षेत्रात केलेल्या एकूण गुंतवणूकीला खीळ बसली आहे.

निष्कर्ष

अनेकांचे मत आहे की जीएसटीच्या एकूण परिणामाचा या क्षेत्रावर अपवादात्मक परिणाम झाला आहे तर काहींचा असा विश्वास आहे की, फायदा आणि तोट्याने एकमेकांना संतुलित केले आहे आणि त्यात कोणतेही मोठे बदल झाले नाहीत. रिअल इस्टेटवर जीएसटीच्या वास्तविक-वेळेच्या प्रभावाची उदाहरणे देणारी वास्तविक माहिती केवळ कालांतरानेच मिळू शकते, परंतु हे नाकारता येणार नाही की संयुक्त कर प्रणालीच्या नवीन स्वरूपाने या क्षेत्रात काही स्वागतार्ह बदल घडवून आणले आहेत, जे अनेक कर आकारण्याच्या पुरातन प्रणालीमुळे त्रस्त होते.