संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस कैसे फ़ाइल करें?

जब आप किसी खरीददार को अचल संपत्ति (कृषि भूमि, भवन या भवन के हिस्से के अलावा) 50 लाख रुपये से अधिक में बेचते हैं, तो खरीददार को भुगतान करते समय टीडीएस काटना होगा। संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस या कर कटौती आईटी अधिनियम, 1961 की धारा 194-IA के तहत आती है।

संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस

इस खंड में अचल संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस कटौती के लिए कुछ शर्तें शामिल हैं। यहाँ नीचे उल्लिखित शर्तें हैं:

1. किसके द्वारा: कोई भी व्यक्ति भुगतान कर सकता है (अनिवार्य अधिग्रहण के लिए धारा 194LA के तहत संदर्भित व्यक्ति के अलावा)।

2. किसके लिए: भुगतान केवल एक निवासी हस्तांतरणकर्ता (Resident transferor) को किया जाना चाहिए, अर्थात किसी अनिवासी को कोई भी भुगतान इस खंड में शामिल नहीं है।

3. भुगतान की प्रकृति:

• किसी भी अचल संपत्ति के ट्रान्सफर पर बिक्री राशि से भुगतान काटा जाना चाहिए। "अचल संपत्ति" को किसी भी भूमि या भवन या दोनों के लिए परिभाषित किया गया है।
• ग्रामीण क्षेत्रों में स्थित कृषि भूमि को धारा 194I के उद्देश्य के लिए अचल संपत्ति नहीं माना जाता है। दूसरे शब्दों में, ग्रामीण क्षेत्रों में स्थित कृषि भूमि के ट्रान्सफर के मामलों में संपत्ति पर कोई टीडीएस नहीं काटा जाएगा, भले ही ट्रान्सफर की राशि रु 50 लाख या उससे अधिक हो।
• हालांकि, इस खंड के प्रयोजनों के लिए "कृषि भूमि" में केवल ग्रामीण कृषि भूमि शामिल है, जिसका अर्थ है कि शहरी कृषि भूमि का ट्रान्सफर धारा 194-IA के तहत प्रावधानों को आकर्षित करेगा। दूसरे शब्दों में, अचल संपत्ति पर टीडीएस कटेगा।

4. थ्रेशोल्ड लिमिट (Threshold Limit):

यदि अचल संपत्ति के ट्रान्सफर के लिए भुगतान 50 लाख रुपये से अधिक नहीं है, तो कोई टीडीएस नहीं काटा जाएगा। (ध्यान दें कि 50 लाख रुपये की यह सीमा प्रत्येक अचल संपत्ति के लिए अलग-अलग लेनी होगी)

लागू वित्तीय वर्ष के दौरान हस्तांतरित सभी अचल संपत्तियों का कुल मूल्य आवश्यक है।

5. टीडीएस कटौती का समय:

अचल संपत्ति पर टीडीएस, निवासी हस्तांतरणकर्ता के खाते में राशि जमा करने या निवासी हस्तांतरणकर्ता के खाते में ऐसी राशि का भुगतान, जो भी पहले हो, उस समय काटा जायेगा।

6. टीडीएस की दर:

संपत्ति की बिक्री की कुल राशि पर 1% टीडीएस काटा जाना आवश्यक है। COVID-19 महामारी से उत्पन्न आर्थिक स्थिति से निपटने के लिए करदाताओं को अधिक धनराशि प्रदान करने के लिए, धारा 194-IA के तहत संपत्ति पर टीडीएस की दर को 14 मई 2020 - 31 मार्च 2021 के बीच की अवधि के लिए 1 प्रतिशत से घटाकर 0.75 प्रतिशत कर दिया गया था।

7. धारा 194-IA के तहत टीडीएस का लागू न होना:

चूंकि अचल संपत्ति के अनिवार्य अधिग्रहण के लिए टीडीएस धारा 194-LA के तहत कवर की जाती है। ऐसे मामलों में धारा 194-IA खरीददार पर लागू नहीं होता है।

8. टैन की आवश्यकता:

धारा 203A के प्रावधानों के अनुसार, टीडीएस काटने वाले प्रत्येक व्यक्ति को फॉर्म संख्या 49B में टैन के आवंटन के लिए एक आवेदन करना होगा। ऐसा आवेदन उस महीने के अंत से एक महीने के भीतर किया जाना चाहिए, जिसमें पहली बार टीडीएस काटा गया था, लेकिन क्रेता को धारा 194-IA के तहत टैन प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है। 

9. "अचल संपत्ति के ट्रांसफर के लिए कंसीडरेशन”(Consideration)" का अर्थ:

अचल संपत्ति के हस्तांतरण के लिए कंसीडरेशन में क्लब सदस्यता, कार पार्किंग, बिजली या पानी की सुविधा, रखरखाव, अग्रिम शुल्क, या अचल संपत्ति के ट्रांसफर से संबंधित समान प्रकृति के किसी भी अन्य शुल्क जैसे शुल्क शामिल हैं।

10. पैन की आवश्यकता:

टीडीएस कटौती करते समय, खरीददार को विक्रेता का पैन प्राप्त करना होता है, अन्यथा टीडीएस  20 प्रतिशत काटना पड़ता है। विक्रेता और खरीददार दोनों का पैन अनिवार्य है।

11. फॉर्म 26QB में फाइल करना:

टीडीएस को उस महीने के अंत से तीस दिनों के भीतर फॉर्म 26QB का उपयोग करके जमा किया जाना है जिसमें टीडीएस काटा गया था। टीडीएस जमा करने के बाद, खरीदार को फॉर्म 16-B प्राप्त करना होगा, जो कि टीडीएस प्रमाणपत्र है और इसे विक्रेता को जारी करना होगा।

उदाहरण के लिए,

• अमित ने दिल्ली में स्थित अपनी गृह संपत्ति और अपनी ग्रामीण कृषि भूमि को क्रमशः 70 लाख और रु 25 लाख रुपये  में श्री वासु को 02.08.2020 को बेच दिया।
• 2018 के दौरान उन्होंने रु.2 लाख रखरखाव शुल्क के रूप में और रु 1 लाख गृह संपत्ति पर बिजली शुल्क के रूप में खर्च किया। उन्होंने 2017 में क्रमशः 40 लाख और 10 लाख रुपये में गृह संपत्ति और जमीन खरीदी। 
• दिए गए मामले में, टीडीएस को वैधानिक रूप से 0.75 प्रतिशत की कटौती की आवश्यकता है क्योंकि लेनदेन 14 मई 2020 - 31 मार्च 2021 के बीच हुआ है। चूंकि घर की संपत्ति की बिक्री 50 लाख रुपये से अधिक है, श्री वासु को टीडीएस धारा 194-IA के तहत रु. 73 लाख (70 लाख+2 लाख+1 लाख) पर टीडीएस काटना परेगा।
• टीडीएस की राशि रु. 54,750 होगी (73 लाख का 0.75%)

• ग्रामीण कृषि भूमि के लिए कुछ नहीं किया जाएगा, क्योंकि उस मामले में टीडीएस प्रावधान आकर्षित नहीं होते हैं।

फॉर्म 26QB का उपयोग करके संपत्ति की बिक्री पर टीडीएस का भुगतान करने के स्टेप्स

फॉर्म 26QB के माध्यम से टीडीएस का भुगतान करने के स्टेप्स इस प्रकार हैं:

1.वेबसाइट https://onlineservices.tin.egov-nsdl.com/etaxnew/tdsnontds.jsp पर जाएं।

2."TDS on sale of property"टैब पर क्लिक करें और आगे बढ़ें। फॉर्म 26QB के लिए एक वेब पेज होगी ।

3. सबसे पहले, आपको नीचे बताए अनुसार करदाता की जानकारी भरनी होगी:

• यदि आप एक कंपनी हैं, तो Tax applicable as 0020 और यदि आप कंपनी नहीं हैं, तो 0021 का चयन करें।
• फॉर्म में चयनित भुगतान/क्रेडिट की तिथि के आधार पर वित्तीय वर्ष(Financial year) और निर्धारण वर्ष (Assessment year) का विवरण भरें।
• पेमेंट टाइप को "TDS on Sale of Property" के रूप में चुनें।
• ट्रांसफेरर की स्थिति चुनें, की वह निवासी (Resident ) हैं या अनिवासी (Non-resident) और ट्रांसफेरी (Transferee) और ट्रांसफेरर (transferor) का पैन नंबर दर्ज करें।

4. अगले भाग पर जाएं और खरीदार और विक्रेता के पूरे पते का विवरण दर्ज करें- भवन का नाम, फ्लैट / ब्लॉक नंबर, सड़क, शहर / जिला, राज्य, पिन कोड, ई-मेल आईडी, मोबाइल नंबर और चुनें कि क्या एक से अधिक खरीदार/विक्रेता हैं।

5. आगे बढ़ें और संपत्ति का विवरण स्क्रीन पर दिखाई देगा।

• ट्रांसफर की जाने वाली संपत्ति का पूरा पता भरें- परिसर/भवन का नाम, फ्लैट/ब्लॉक नंबर, सड़क/गली, शहर/जिला, राज्य, पिन कोड, अनुबंध/बुकिंग की तिथि (date of agreement/booking), संपति के लिए दी गई राशि का कुल मूल्य और भुगतान का प्रकार (टाइप ऑफ पेमेंट)।
• करोड़ों/लाखों/हजारों/सैकड़ों की सूची में से भुगतान/क्रेडिट की गई राशि का चयन करें।
• कर जमा- टीडीएस राशि, ब्याज, शुल्क और किए जाने वाले कुल भुगतान का विवरण भरें।
• भरा जाने वाला टैक्स, टीडीएस, ब्याज, शुल्क और कूल भुगतान जो करना हैं, उसका विवरण भरें।

6. आगे बढ़ें, और जैसा कि नीचे बताया गया है" payment information" टैब प्रदर्शित होगा:

• तत्काल या बाद की तारीख में e-tax payment के रूप में भुगतान के तरीके(mode of payment) का चयन करें।
• भुगतान/क्रेडिट की तारीख और कर कटौती की तारीख भरें और आगे बढ़ने के लिए भरे हुए फॉर्म को जमा करें।

7. साइट एक पुष्टिकरण (confirmation) स्क्रीन प्रदर्शित करेगी। पुष्टि के बाद, स्क्रीन "Print Form 26QB"और "Submit to the bank" के रूप में दो विकल्प दिखाती हुई दिखाई देगी। यह स्क्रीन पर एक अद्वितीय पावती संख्या (unique acknowledgement number) भी दिखाएगा। भविष्य के लिए इस पावती संख्या को रखना बेहतर है।

8. अगर आप फॉर्म को प्रिंट करना चाहते हैं, तो "Print Form 26QB" पर क्लिक करें। फिर इंटरनेट बैंकिंग के माध्यम से ऑनलाइन भुगतान करने के लिए "Submit to the bank" दबाएं। फिर विभिन्न बैंकों द्वारा प्रदान की जाने वाली इंटरनेट बैंकिंग सुविधा के माध्यम से “पेमेंट पेज” पर जाएं।

9. जब भुगतान सफल हो जाता है, तो स्क्रीन पर एक चालान दिखाई देता है, जिसमें चालान पहचान संख्या, भुगतान राशि और बैंक के बारे में विवरण होता है। यह चालान इस बात का सबूत है कि भुगतान कर दिया गया है।

करेक्शन स्टेटमेंट फाइल करने के लिए TRACES में पंजीकरण

"करेक्शन स्टेटमेंट" दर्ज करने के लिए TRACES पर पंजीकरण अनिवार्य है। यह करेक्शन फाइल करने में मदद करता है। एक बार जब आप आधिकारिक रूप से पंजीकृत हो जाते हैं, तो आप TRACES द्वारा प्रदान की जाने वाली विभिन्न सुविधाओं का उपयोग कर सकते हैं। आप टीडीएस/टीसीएस क्रेडिट भी देख सकते हैं, फॉर्म 16 सत्यापित (Verify) कर सकते हैं, रिफंड स्टेटस, देख सकते हैं, आदि।

नीचे बताए अनुसार TRACES में पंजीकृत होने के कुछ सरल चरण हैं:

स्टेप 1 : https://contents.tdscpc.gov.in/ पर जाएं। टैब "Register as a New User” का चयन करें, और choose the type of user को Deductor के रूप में चुनें और Proceed पर क्लिक करें।

स्टेप 2 : TRACES पर पंजीकरण करने वाले कटौतीकर्ता(Deductor) का अस्थायी खाता संख्या(Temporary Account Number) दर्ज करें, कोड(Code) में प्रदर्शित टेक्स्ट(Text) को भरें और आगे बढ़ें। यदि आपको किसी विवरण (Details) की आवश्यकता है, तो help icon पर क्लिक करें।

स्टेप 3: वित्तीय वर्ष, तिमाही के लिए फाइल किए गए रेगुलर स्टेटमेंट का टोकन नंबर और फॉर्म टाइप, CIN/BIN और  PAN विवरण के साथ दर्ज करें।

भाग 1 में, चालान पहचान संख्या (CIN नंबर), BSR कोड/रसीद नंबर, कर जमा करने की तिथि, चालान क्रमांक, चालान राशि/ट्रांसफर वाउचर और CD रिकॉर्ड नंबर (अनिवार्य नहीं) दर्ज करें ।

भाग 2 में, चालान/ ट्रांसफर वाउचर के लिए यूनिक पैन(Unique PAN) समुच्चय राशि- दर्ज करें। तीन अलग-अलग पैन- समुच्चय राशि दर्ज करने का प्रयास करें और संबंधित पैन के लिए जमा किए गए टीडीएस को भरें और proceed पर क्लिक करें।

स्टेप 4: KYC के सत्यापन के बाद प्रमाणीकरण कोड उत्पन्न होता है, जो एक ही फॉर्म प्रकार, वित्तीय वर्ष और तिमाही के लिए कैलेंडर दिन के लिए मान्य रहेगा। अब आप कोड, TAN और पहले से भरे हुए कटौतीकर्ता के नाम के साथ आगे बढ़ सकते हैं। आपको अपना पैन और अन्य विवरण अपडेट करना होगा।

स्टेप 5: कटौतीकर्ता को एक यूजर आईडी और पासवर्ड बनाना होगा और 'Create an Account’ बटन पर क्लिक करना होगा।

स्टेप 6: स्क्रीन पर एक पुष्टिकरण पृष्ठ दिखाई देगा। अपने संचार पते के साथ-साथ फोन नंबर और ई-मेल आईडी के बारे में सभी विवरण देखें। यदि आप विवरण संशोधित करना चाहते हैं तो "Edit" पर क्लिक करें और फिर आगे जारी रखने के लिए Confirm पर क्लिक करें।

स्टेप 7: अंत में, आपको संदेश प्राप्त होगा कि आपका पंजीकरण अनुरोध सफलतापूर्वक सबमिट किया गया है। आपको पंजीकरण के दौरान प्रदान किए गए ईमेल पते और मोबाइल नंबर पर एक्टिवेशन लिंक और कोड प्राप्त होंगे। आपके खाते को सक्रिय करने के बाद पंजीकरण सफलतापूर्वक पूरा हो जाएगा और आप TRACES में लॉग इन कर सकते हैं।

फॉर्म 16B डाउनलोड करना:

1. करदाता के रूप में www.tdscpc.gov.in पर TRACES पोर्टल पर लॉग इन करें।

2. डाउनलोड टैब के अंतर्गत "फॉर्म 16B (खरीददार के लिए)" चुनें।

3. संपत्ति लेनदेन के संबंध में सभी विवरण भरें, जिसके लिए फॉर्म- 16B शुरू किया गया है। उपयुक्त असेसमेंट ईयर (Assessment Year) पावती संख्या (Acknowledgment Number), ट्रांसफेरर का पैन नंबर दर्ज करें और " Proceed " दबाएं।

4. TRACES पुष्टि के लिए एक स्क्रीन प्रदर्शित करेगा। आगे बढ़ने के लिए "Submit Request” दबाएं।

5. डाउनलोड रिक्वेस्ट के सफल होने के बारे में एक मैसेज स्क्रीन पर प्रदर्शित होगा। डाउनलोड रिक्वेस्ट खोजने के लिए रिक्वेस्ट नंबर नोट करें।

6. आपके द्वारा अनुरोधित फ़ाइलों को डाउनलोड करने के लिए "रिक्वेस्टेड डाउनलोड" दबाएं।

7. जनरेट की गई रिक्वेस्ट नंबर के साथ रिक्वेस्ट सर्च करें। अनुरोध की जाने वाली पंक्ति का चयन करें और "HTTP डाउनलोड" बटन पर क्लिक करके आगे बढ़ें।

फॉर्म - 26QB न भरने पर नोटिस

जहां सरकार को, टीडीएस काटने और भुगतान करने के लिए जिम्मेदार व्यक्ति ऐसा करने में विफल रहता है, ऐसे व्यक्ति को "एसेसी इन डिफॉल्ट" माना जाएगा। जब कोई खरीददार फॉर्म- 26QB का उपयोग करके टीडीएस काटने में विफल रहता है या 50 लाख से अधिक के लेनदेन के लिए सरकार को लागू कर का भुगतान करता है, तो आयकर (आईटी) विभाग खरीददार को उसी के संबंध में एक नोटिस भेजता है। जुर्माना से बचने के लिए टैक्स को विलंब शुल्क और ब्याज के साथ जमा करना आवश्यक है।

जुर्माना

मान लीजिए कि खरीददार टैक्स काटने या टैक्स काटने के बावजूद आयकर विभाग से भी नोटिस मिलने के बाद भी उसे सरकार को जमा करने में विफल रहा है। उस मामले में, वह नीचे दिए गए दंड के लिए उत्तरदायी होगा:

1. पेनाल्टी ,धारा 201 के तहत

आईटी अधिनियम, 1961 की धारा 201 उस व्यक्ति पर जुर्माना लगाती है, जो टीडीएस काटने या सरकार को कर जमा करने में विफल रहा है। उसी के संबंध में जुर्माना निम्नानुसार लगाया जाएगा:

प्त्येक बाद के महीने के लिए या प्रत्येक बाद के महीने के हिस्से के लिए एक प्रतिशत के साधारण ब्याज पर देय तिथि से शुरू होने वाली देरी के लिए डिफ़ॉल्ट की कुल राशि पर जब टीडीएस को उस तारीख तक काटा जाना चाहिए था से लेकर जिस तारीख कोटीडीएस काटा गया तक जुर्माना लगेगा

सरकार को काटे गए टीडीएस के देर से भुगतान के कारण प्रत्येक बाद के महीने या प्रत्येक अगले महीने के भाग के लिए डेढ़ प्रतिशत के साधारण ब्याज पर देय तिथि से शुरू होने वाली देरी के लिए डिफ़ॉल्ट की कुल राशि पर जब टीडीएस को उस तारीख तक काटा जाना चाहिए था, जिस तारीख को टीडीएस काटा गया तक जुर्माना लगेगा

*माह के अंश या भाग को पूरा महीना माना जाएगा।

2. पेनाल्टी ,धारा 234E के तहत

अनुभाग 234E में कहा गया है कि जहां कोई व्यक्ति तय तारीख को या उससे पहले टीडीएस रिटर्न दाखिल करने में विफल रहता है, उसे 200 रुपये का विलंब शुल्क पेनाल्टी हर दिन डिफॉल्ट तक देना होगा। विलंब शुल्क पेनाल्टी की वास्तविक राशि वही होगी जो निम्न में सबसे कम होगी:

● टीडीएस राशि या

● दिनों की संख्या में देरी* 200

उदाहरण के लिए, यदि टीडीएस की कुल राशि रु. 20,000 और 129 दिनों की देरी है, तो विलंब शुल्क 129 * 200 = रु 25,800 होगी।

रु 20,000 और रु 25,800 रु में, 20,000 सबसे कम है और इसलिए अधिकतम देय लेट फीस पेनाल्टी रु 20,000 होगी ।