written by | April 21, 2022

भारत में अनिवासी भारतीयों की संपत्ति की बिक्री के लिए टैक्स संबंधी मुद्दे

जब आप एक NRI हैं, तो आप सोच रहे होंगे कि भारत में अपनी संपत्ति बेचने का आपकी स्थिति पर क्या कर प्रभाव पड़ेगा। हालांकि, अच्छी खबर यह है कि प्रक्रिया को यथासंभव सुचारू रूप से चलाने के लिए आप कई कदम उठा सकते हैं।

शुरू करने के लिए, आपको पहले अपनी वित्तीय स्थिति का आकलन करना होगा। यद्यपि आप वर्तमान में भारत में नहीं हैं, फिर भी आप वहां अपनी संपत्ति बेच सकते हैं। उसके बाद, आपको यह पता लगाना होगा कि आपको संघीय और राज्य करों में कितना पैसा देना होगा।

इसके अलावा, कई नियम और कानून हैं जिन्हें आगे बढ़ने से पहले आपको अवगत होना चाहिए।

एक शुरुआती बिंदु के रूप में, आपकी सभी बिक्री आय किसी भी भारतीय बैंक खाते में जमा की जानी चाहिए, जो या तो एक एनआरई (अनिवासी बाहरी) या एक एफसीएनआर (विदेशी मुद्रा अनिवासी) खाता होना चाहिए। भारत में अपनी पहली आवासीय संपत्ति खरीदने के 2 साल बाद, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आप भारत में दूसरी आवासीय संपत्ति न खरीदें।

क्या आपको पता था?

भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) ने स्पष्ट किया है कि अनिवासी भारतीयों (NRI) और भारत के विदेशी नागरिकों (OCIs) को देश में अचल संपत्ति, जैसे कि निवास, को प्राप्त करने या बेचने से पहले पूर्व अनुमोदन प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है।

भारत में NRI संपत्ति बिक्री पर कर कम करने की रणनीतियां

यदि आप एक NRI हैं और भारत में अपनी संपत्ति बेचने की योजना बना रहे हैं, तो आपको विभिन्न कर नियोजन रणनीतियों को जानना चाहिए। अनिवासी भारतीयों पर कराधान अनिवासियों के समान है। सरकार ने खरीदार को उनकी संपत्ति की खरीद पर कर लगाने के लिए जिम्मेदार बना दिया है, जिसे ट्रैक करना जटिल है। 

हालांकि, एक NRI एक विदेशी देश में एक संपत्ति में निवेश कर सकता है और फिर भी NRI स्वामित्व के कर लाभों का आनंद ले सकता है। एक निवासी भारतीय के विपरीत, NRI किसी अपरिचित स्थान की संपत्ति में निवेश नहीं कर सकता है।

भारत में संपत्ति बेचने वाले अनिवासी भारतीयों पर कर कम करने के लिए यहां कुछ रणनीतियां दी गई हैं।

  • आपको बिक्री राशि पर 21% कर का भुगतान करना होगा। टैक्स खर्च करने के बाद आप अपना रिफंड क्लेम कर सकते हैं। लेकिन कई मामलों में यह बोझिल भी हो सकता है। 
  • भारत में संपत्ति बेचने वाले अनिवासी भारतीयों पर कराधान इस बात पर निर्भर करता है कि वे कहाँ रहते हैं। यदि आप एक भारतीय निवासी हैं, तो आप आसानी से अपने NRI विक्रेता को ट्रैक कर सकते हैं, लेकिन NRI के साथ ऐसा नहीं है। आपको सौदा मूल्य से NRI संपत्ति की बिक्री के लिए TDS काटना होगा। फिर, आपको आयकर विभाग के साथ अपना रिटर्न दाखिल करना चाहिए। ऐसा करने के लिए आपके पास विभिन्न तरीके हैं। 
  • सरकार ने संपत्ति खरीदारों के लिए NRI संपत्ति पर TDS काटना अनिवार्य कर दिया है । जबकि निवासी भारतीयों को ट्रैक करना चुनौतीपूर्ण नहीं है, NRI को ट्रैक करना इतना आसान नहीं है। नतीजतन, एक निवासी भारतीय से संपत्ति खरीदार को TDS के रूप में सौदा मूल्य का 1% घटाना होगा और इसे आयकर विभाग को जमा करना होगा। यह कर ज्यादातर मामलों में कटौती योग्य है।
  • NRI द्वारा संपत्ति की बिक्री पर करों की गणना अलग तरीके से की जाती है। लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स पर 20% टैक्स लगता है और शॉर्ट टर्म गेन पर 30% टैक्स लगता है। विरासत में मिली संपत्तियों के मामले में, खरीद मूल्य पिछले मालिक की लागत होनी चाहिए। पूंजीगत लाभ के रूप में प्राप्त राशि पर, खरीदार को NRI द्वारा संपत्ति की बिक्री पर TDS काटना होगा । खरीदार भी खरीद मूल्य पर TDS का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है यदि यह एक NRI से उपहार था।
  • भारत में अपनी संपत्ति बेचने वाले अनिवासी भारतीयों पर कर कम करने की एक अन्य रणनीति बिक्री से पूंजीगत लाभ को देश में किसी अन्य संपत्ति में निवेश करना है। कर-मुक्त बांड या अन्य संपत्ति में धन का पुनर्निवेश करना संभव है। ऐसा करने से NRI TDS पर बचत कर सकते हैं। इस तरह, वे अपनी बिक्री पर भुगतान किए जा रहे TDS पर काफी रकम बचा सकते हैं।

NRI संपत्ति पर कटौती योग्य TDS

NRI संपत्ति पर कर योग्य TDS के लिए कटौती का रूप संपत्ति बेचने वाले NRI से अलग है। भारत में संपत्ति बेचने वाले NRI को पिछले मालिक की संपत्ति की खरीद और मूल्यांकन की वास्तविक तारीख जानने की जरूरत है।

फिर भी, गलत TDS गणना के मामले में उच्च कटौती या दंड से बचने के लिए NRI को लेनदेन से पहले एक TDS प्रमाणपत्र प्राप्त करना चाहिए।

  • सबसे पहले, खरीदार को पता होना चाहिए कि NRI संपत्ति की बिक्री पर TDS काटने के लिए वे जिम्मेदार हैं। एक NRI से संपत्ति खरीदना TDS नियमों की स्पष्ट समझ के साथ किया जाना चाहिए। एक NRI खरीदार को भारतीय कर कानूनों से परिचित होना चाहिए। भारतीय निवासी को ट्रैक करना अपेक्षाकृत आसान है। हालांकि, NRI विक्रेता को ट्रैक करना एक मुश्किल काम है।
  • दूसरे, एक NRI संपत्ति को कैपिटल एसेट या शॉर्ट-टर्म कैपिटल एसेट के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है। यदि NRI के पास 24 महीने या उससे अधिक समय तक संपत्ति है, तो खरीदार को उस राशि पर TDS काटना होगा। अगर, हालांकि, NRI के पास 24 महीने से कम समय के लिए संपत्ति है, तो खरीदार को शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन टैक्स देना होगा। किसी भी मामले में, NRI को संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होगा।

भारत में NRI संपत्ति बिक्री पर लागू TDS दर

भारत में NRI बेचने वाली संपत्ति के लिए लागू TDS दर बेची गई संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करती है। उदाहरण के लिए, यदि संपत्ति एक लक्जरी फ्लैट है, तो खरीदार को कर में 20% का भुगतान करना होगा।

खरीदार को खरीदारी करने से पहले आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 203A के तहत एक TAN प्राप्त करना होगा।

खरीदार को बिक्री के दौरान कुल TDS का भुगतान करना होगा, और TDS की दर बिक्री विलेख में बताई जानी चाहिए।

  • NRI के साथ संपत्ति लेनदेन का पहला कदम विक्रेता की आवासीय स्थिति का निर्धारण करना है। TDS की गणना के लिए विक्रेता की आवासीय स्थिति आवश्यक है। यह स्थिति NRI से निवासी के लिए भिन्न होती है। उदाहरण के लिए, एक व्यक्ति जो एक भारतीय नागरिक है, लेकिन भारत से बाहर रहता है, उसे अभी भी आयकर उद्देश्यों के लिए अनिवासी माना जाएगा।
  • भारत में NRI बेचने वाली संपत्ति के लिए लागू TDS दर 1% है। अगर संपत्ति आवासीय है, तो उसे TDS से छूट प्राप्त है।
  • यदि यह एक वाणिज्यिक संपत्ति है, तो खरीदार को करों में खरीद मूल्य का 20% भुगतान करना होगा।
  • इसके अलावा, अगर संपत्ति एक NRI संपत्ति है, तो उसे लागत का 30% भुगतान करना होगा। 2 साल बाद, खरीदार को कुल राशि का भुगतान करना होगा।

धारा 195 के तहत कटौती की गई TDS राशि

NRI संपत्ति की बिक्री के मामले में , TDS की कटौती की जाने वाली राशि बिक्री के मूल्य पर आधारित होती है। नीचे इसकी महत्वपूर्ण विशेषताओं का पालन करें -

  • विक्रेता को बिक्री की तारीख से 15 दिनों के भीतर कटौतीकर्ता को TDS प्रमाणपत्र प्रदान करना होगा।
  • एक TDS राशि एक NRI द्वारा संपत्ति की बिक्री पर लगाया गया कर है। बिक्री की आय प्राप्त करने के लिए खरीदार को विक्रेता के साथ फॉर्म 16A दाखिल करना होगा।
  • पर TDS टैक्स स्लैब और NRI निवास के आधार पर भिन्न होता है। NRI को अपनी संपत्ति बेचते समय फॉर्म 16ए दाखिल करना होगा।
  • खरीदार को कर कटौती और संग्रह खाता संख्या, या TAN प्राप्त करना होगा। अगर NRI ने अपनी संपत्ति कम से कम 2 साल के लिए बेची है, तो खरीदार को कुल प्रतिफल मूल्य का 20% घटाना होगा।
  • 2 साल से कम के मामले में, खरीदार को TDS राशि का 30% काट लेना चाहिए। विक्रेता को स्वास्थ्य और शिक्षा उपकर का भी भुगतान करना होगा।
  • ₹2 करोड़ से अधिक मूल्य की संपत्तियों पर उच्च अधिभार की घोषणा की है । इससे इन संपत्ति लेनदेन के लिए उच्च TDS दरें बढ़ जाएंगी।

TDS भुगतान वापसी और TAN नंबर

एक NRI के लिए TDS भुगतान रिटर्न और TAN नंबर दाखिल करने के लिए, भुगतानकर्ता को पहले पिछले वर्ष के लिए TDS भुगतान रिटर्न दाखिल करना होगा।

ज्यादातर मामलों में करदाता को कई वर्षों के लिए एक ही TDS भुगतान रिटर्न जमा करना होगा। ऐसे मामलों में करदाता को प्रत्येक वर्ष के लिए एक ही फॉर्म दाखिल करना चाहिए।

  • NRI को किए गए गैर-वेतन भुगतान के लिए करदाता को फॉर्म 27Q दाखिल करना होगा। भुगतानकर्ता के लिए, यह फॉर्म आवश्यक है क्योंकि NRI एक व्यक्ति है जो भुगतान करता है।
  • यह एक ऐसा फॉर्म है जिसे त्रैमासिक भरकर जमा किया जाना चाहिए। उच्च कर दर से बचने के लिए भुगतानकर्ता को NRI का टैक्स डिडक्शन अकाउंट नंबर (TAN) दर्ज करना चाहिए।
  • उच्च कर दर का भुगतान करने के लिए खरीदार को अपना पैन नंबर भी देना चाहिए।

निष्कर्ष:

एक NRI खाता अपने मूल देश में पैसे वापस भेजने का एक सीधा तरीका है। भारत में NRI संपत्ति की बिक्री के लिए एक एनआरओ खाता आवश्यक है । भारत में घर बेचने के इच्छुक अनिवासी भारतीयों के लिए मूल्य निर्धारण और कर परिणामों के संबंध में आपके प्रश्नों का समाधान किया गया है, और हम आशा करते हैं कि आप उत्तर से खुश होंगे। यदि आपके कोई अतिरिक्त प्रश्न हैं, तो कृपया खताबुक वेबसाइट देखें।

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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

प्रश्न: भारत में संपत्ति बेचने वाले NRI के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी का उपयोग करना वैध होगा ?

उत्तर:

अचल संपत्ति की खरीद के लिए एक NRI की मुख्तारनामा बिक्री समझौतों के कानूनी समापन में सहायता करता है। इसके अलावा, NRI को लेनदेन को प्रभावित करने के लिए एक असाधारण पावर ऑफ अटॉर्नी की आवश्यकता होगी। किसी भी अनिवासी भारतीय को जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के बिना भारत में संपत्ति बेचने या हासिल करने की अनुमति नहीं दी जाएगी।

प्रश्न: क्या कोई NRI भारतीय रिजर्व बैंक की अनुमति के बिना भारत में संपत्ति बेच सकता है?

उत्तर:

भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) ने स्पष्ट किया है कि अनिवासी भारतीयों (NRI) और भारत के विदेशी नागरिकों (ओसीआई) को देश में अचल संपत्ति, जैसे कि निवास, प्राप्त करने या बेचने से पहले पूर्व अनुमोदन प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है।

प्रश्न: एक अनिवासी भारतीय एक रियल एस्टेट लेनदेन पर TDS का भुगतान करने से कैसे बच सकता है?

उत्तर:

अनिवासी भारतीय (NRI) द्वारा अचल संपत्ति की बिक्री पर TDS को फॉर्म 13 में एक आवेदन करके कम किया जा सकता है, जिसमें NRI द्वारा संपत्ति की बिक्री पर TDS से छूट या कम कटौती का अनुरोध किया गया है 

प्रश्न: क्या NRI संपत्ति की बिक्री पर कोई कर लगता है ?

उत्तर:

NRI द्वारा संपत्ति की बिक्री भारत में उस देश में पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होगा जिसमें संपत्ति स्थित है। यदि एक घर 2 साल बाद बेचा जाता है और धन का उपयोग दूसरे घर के अधिग्रहण के लिए किया जाता है, तो पूंजीगत लाभ को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में वर्गीकृत किया जाता है।

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