written by Khatabook | August 27, 2021

धारा 24 - गृह संपत्ति आय से कटौती

यदि आप घर की संपत्तियों और उनसे आयकर कैसे काटा जाता है के बारे में उत्सुक हैं, तो आप सही जगह पर आए हैं। सबसे पहले जानने वाली बात यह है कि गृह संपत्तियों के अंतर्गत किन पहलुओं को वर्गीकृत किया जाता है। आपका घर, कार्यालय, दुकान, कोई भवन, या भवन से संबंधित कोई परिसर, जैसे पार्किंग स्थल, सभी गृह संपत्ति के उदाहरण हैं। आयकर अधिनियम के तहत व्यवसाय और आवासीय संपत्ति के बीच कोई अंतर नहीं है। आयकर रिटर्न में सभी प्रकार की संपत्तियां "आवासीय संपत्ति से आय" यानि इंकम फ्रॉम हाउस प्रॉपर्टी हेड के तहत कर के लिए उत्तरदायी हैं। उदाहरण के लिए स्टैन्डर्ड डिडक्शन के तहत यदि मकान मालिक या उनका परिवार एक निश्चित निवास स्थान में रहता है तो उनके होम लोन के ब्याज पर 2 लाख रुपये की कटौती की जाती है।

आयकर अधिनियम 1961 के तहत "घर ​​की संपत्ति से आय" हेड के तहत नीचे दी गई आय कर योग्य है:

  • किराये पर दी गई संपत्ति से किराये की आय
  • आयकर कारणों से एक संपत्ति के वार्षिक मूल्य को किराये पर दी गई संपत्ति माना जाता है (एक करदाता जो दो से अधिक घरों का मालिक है, जहां पहली दो संपत्तियों को स्वयं अधिमत माना जाता है और तीसरी संपत्ति को किराए पर दिया जाता है) 
  • एक स्वयं अधिमत संपत्ति जिसका कोई वार्षिक मूल्य नहीं है।

गृह संपत्ति से आय का क्या मतलब है

यदि होम लोन के ब्याज का भुगतान किया जा रहा है, तो स्वयं अधिमत संपत्ति का वार्षिक मूल्य शून्य या नेगटिव होता है। अगर आप संपत्ति किराए पर देते हैं, तो आप जो किराया कमाते हैं तो वह आपका सकल वार्षिक मूल्य है। एक समान स्थान का उचित किराया किराए पर ली गई संपत्ति के लिए आपका सकल वार्षिक मूल्य है।

धारा 24 क्या है?

किसी व्यक्ति द्वारा घर या संपत्ति के लोन पर देय ब्याज की राशि को आयकर अधिनियम की धारा 24 में निपटाया जाता है। ऋण का ब्याज और स्टैन्डर्ड डिडक्शन दोनों संभावित कटौती हैं।

आयकर अधिनियम 1961 में विभिन्न धाराएं शामिल हैं, जो आपको निर्दिष्ट निवेश और व्यय पर कर छूट प्राप्त करने की अनुमति देती हैं। आवासीय संपत्ति की खरीद एक निवेश है, जिस पर अक्सर अधिनियम में जोर दिया जाता है। सरकार आवास को एक महत्वपूर्ण आवश्यकता और संपत्ति के रूप में पहचानती है और आपके पहले घर के लिए कई निवेश कर-मुक्त हैं।

टैक्स कोड की धारा 24 जो होम लोन से संबंधित है, विशेष रूप से आवश्यक है, क्योंकि यह आपको ब्याज छूट का दावा करने की अनुमति देती है। एक अलग सेक्शन में सेक्शन 80C आपको मूलधन के पुनर्भुगतान पर टैक्स बेनिफिट्स का दावा करने की सुविधा देता है।

"आवासीय संपत्ति से आय से कटौती" या धारा 24 बी के तहत कटौती धारा 24 का हेड है। "घर की संपत्ति से आय" शब्द का उपयोग निम्नलिखित स्थितियों में किया जा सकता है:

  • अगर आप अपने घर (घरों) को किराए पर देते हैं, तो आपको मिलने वाला किराया आपकी आय में शामिल किया जाएगा;
  • यदि आपके पास एक से अधिक घर हैं तो आप जिस घर में रहते हैं, उसे छोड़कर आपके सभी घरों का वार्षिक शुद्ध मूल्य आपकी आय में शामिल किया जाएगा। इस संदर्भ में वार्षिक शुद्ध मूल्य को वार्षिक आधार पर संपत्ति मूल्य के अनुसार अनुमानित किराए के रूप में पहचाना जा सकता है। यह संपत्ति के रखरखाव के लिए किरायेदार द्वारा किए गए बीमा, मरम्मत और अन्य खर्चों को ध्यान में रखता है।
  • यदि आप केवल एक ही घर के मालिक हैं और उसमें रहते हैं तो गृह संपत्ति से होने वाली आय शून्य मानी जाती है। धारा 24 के तहत कटौती के बाद किराए से प्राप्त कोई भी आय और अतिरिक्त आवासों का वार्षिक मूल्य कर के लिए उत्तरदायी होगा।
  • यदि आवास की लागत 50 लाख रुपये से कम है और लिया गया ऋण 35 लाख रुपये से कम है तो धारा धारा 80EE में 50,000 रुपये की अतिरिक्त छूट की अनुमति है। यह प्रावधान वित्तीय वर्ष 2020-21 के शुरू होने पर ही उपलब्ध होगा।

यह ध्यान देने योग्य है कि ये टैक्स ब्रेक केवल उसी व्यक्ति के लिए उपलब्ध हैं, जिनके नाम पर घर और लोन पंजीकृत हैं। यदि किसी व्यक्ति की मृत्यु हो जाती है और संपत्ति और ऋण के दायित्वों को उसके वारिस को सौंप दिया जाता है तो वारिस किसी भी कर लाभ के लिए योग्य नहीं है। यदि आपने किसी अन्य व्यक्ति के साथ संयुक्त ऋण (जॉइन्ट लोन) या स्वामित्व वाली संपत्ति ली है, तो उस स्थिति में सभी पक्ष जो लोन चुका रहे हैं और संपत्ति के मालिक हैं, वे व्यक्तिगत कटौती का दावा कर सकते हैं क्योंकि धारा 24 प्रत्येक व्यक्ति पर लागू होती है प्रत्येक संपत्ति पर नहीं।

घर की संपत्ति के तहत कटौती

स्टैन्डर्ड डिडक्शन - यह सभी करदाताओं के लिए उपलब्ध छूट है, जिसमें शुद्ध वार्षिक मूल्य के 30% के बराबर राशि कर सीमा से मुक्त होती है। हालाँकि यदि आप अपने घर के एकमात्र मालिक हैं तो यह लागू नहीं होता है। स्टैन्डर्ड डिडक्शन की दर ऊपर उल्लिखित वार्षिक शुद्ध मूल्य का 30% है। आपकी वास्तविक संपत्ति की लागत अपेक्षाकृत अधिक या कम है इस पर ध्यान दिए बिना 30% की कटौती दी जाती है। नतीजतन यह कटौती बीमा, मरम्मत, ऊर्जा, या पानी की आपूर्ति, अन्य बातों के अलावा किसी भी वास्तविक खर्च के बावजूद दी जाती है, क्योंकि स्वयं अधिमत आवासीय संपत्ति का वार्षिक मूल्य शून्य है, इसलिए स्टैन्डर्ड डिडक्शन शून्य हो जाती है।

अगर मालिक या उनका परिवार खुद के घर में रहता है तो वे अपने होम लोन के ब्याज पर 2 लाख रुपये तक की कटौती कर सकते हैं। आवास के खाली रहने पर भी लोन पर ब्याज लगाया जाता है। यदि संपत्ति किराए पर दी गई है तो होम लोन पर पूरा ब्याज काटा जा सकता है। यदि आप 2 लाख रुपये की छूट के लिए इनमें से किसी भी शर्त को पूरा नहीं करते हैं तो आपकी ब्याज कटौती 30,000 रुपये तक सीमित है:

  • होम लोन का उपयोग घर खरीदने और विकसित करने के लिए किया जाना चाहिए। 
  • लोन 1 अप्रैल 1999 को या उसके बाद का होना चाहिए। 
  • अधिग्रहण या निर्माण कार्य लोन की शुरुवात होने के 5 वर्षों के भीतर पूरा किया जाना चाहिए।

म्युनिसिपल टैक्स - किसी क्षेत्र के नगर निगम को भुगतान की जाने वाली वार्षिक राशि को नगर निगम कर के रूप में जाना जाता है। आवासीय संपत्ति के वार्षिक शुद्ध मूल्य ( ऐन्यूअल नेट वैल्यू) की गणना करने के लिए नगर निगम के करों को सकल (ग्रॉस) वार्षिक मूल्य से घटाएं। नगरपालिका करों की कटौती तभी की जा सकती है, जब उस वित्तीय वर्ष के दौरान उनका भुगतान मालिक द्वारा वहन किया गया हो।

घर निर्माण से पहले का ब्याज

अगर आपने घर बनाने या खरीदने के लिए लोन लिया है तो आप प्री-कंस्ट्रक्शन पर मिलने वाले ब्याज में कटौती कर सकते हैं। हालांकि पुनर्निर्माण या मरम्मत के लिए लोन में इसकी अनुमति नहीं है।

किसी भी स्थिति में एक वर्ष में दावा किए जाने के लिए पूर्व-निर्माण ब्याज और आवास ऋण ब्याज की कुल राशि 2 लाख रुपये से अधिक नहीं होनी चाहिए। यह ब्याज उस वर्ष से शुरू होने वाले पांच समान किश्तों में काटा जाता है जिस वर्ष घर का अधिग्रहण किया जाता है या निर्माण समाप्त हो जाता है।

  • उदाहरण के लिए यदि आपकी संपत्ति वित्त वर्ष 2018-19 में 25 जून, 2018 को समाप्त हो गई थी, तो आप 31 मार्च, 2019 तक भुगतान किए गए ब्याज के 1/5 भाग का दावा कर सकते हैं जब आप अपना वित्त वर्ष 2018-19 का रिटर्न दाखिल करते हैं।

होम लोन पर ब्याज के दावे की शर्तें

इस कटौती का दावा करने के लिए आपको नीचे सूचीबद्ध सभी तीन शर्तों को पूरा करना होगा।

1. लोन 1 अप्रैल 1999 के बाद खरीद या भवन निर्माण के लिए प्राप्त किया गया था।

2. जिस वित्तीय वर्ष में लोन प्राप्त हुआ था उसके अंत के 5 वर्षों (वित्त वर्ष 2015-16 तक यह सीमा 3 वर्ष थी ) के भीतर अधिग्रहण या निर्माण कार्य पूरा हो गया हो।

3. ऋण पर देय ब्याज के लिए ब्याज प्रमाणपत्र उपलब्ध है।

यदि इनमें से कोई भी शर्त पूरी होती है तो आपकी ब्याज कटौती 30,000 रुपये तक सीमित हो सकती है-

  • लोन 1 अप्रैल 1999 से पहले घर खरीदने, निर्माण करने, मरम्मत करने या पुनर्निर्माण के लिए लिया गया था या/और
  • लोन 1 अप्रैल 1999 को या उसके बाद लिया गया था और ऋण धारा 24 (Section 24) के अनुसार घर खरीदने, निर्माण, मरम्मत या पुनर्निर्माण के लिए लिया गया था।

आइए एक उदाहरण के माध्यम से होम लोन के ब्याज के पहलुओं को समझते हैं:

Z के पास तीन घर हैं- दो स्वयं के लिए हैं और एक किराए पर दिया गया है। स्वयं अधिमत वाले और किराए के दोनों घरों के लिए होम लोन पर ब्याज 3 लाख रुपये है जबकि किराए की संपत्ति पर ब्याज 2.5 लाख रुपये है। वह अपनी गृह संपत्ति आय के लिए कितने प्रकार की कटौतियों का दावा कर सकता है?

स्वयं अधिमत संपत्तियां:

  • बजट 2019 के समायोजन के कारण Z अब शून्य के वार्षिक मूल्य के साथ दो संपत्तियों को स्वयं अधिमत संपत्तियों के रूप में दावा कर सकते हैं। 2019 से पहले केवल एक संपत्ति को स्वयं अधिमत के रूप में दावा किया जा सकता था और दूसरी संपत्ति के काल्पनिक किराए यानि नोशनल रेंट पर कर लगाया जाता था।
  • मिस्टर Z (जेड) 3 लाख के ब्याज से 2 लाख रुपये (स्वयं के इस्तेमाल वाले दोनों घरों के लिए) तक की कटौती कर सकते हैं। 
  • गृह ऋण ब्याज का दावा करने के बाद गृह संपत्ति की आय नेगटिव हो जाएगी क्योंकि स्वयं के इस्तेमाल वाली संपत्तियों का वार्षिक मूल्य शून्य है। यह ऋणात्मक राशि अन्य चालू-वर्ष के राजस्व से काटी जा सकती है।
  • इसके अलावा नुकसान को अगले आठ वर्षों के लिए आगे बढ़ाया जा सकता है और पूरी तरह से भविष्य की आवासीय संपत्ति आय के साथ ऑफसेट किया जा सकता है।

किराए की संपत्ति

  • किराए की संपत्ति की स्थिति में प्राप्त या प्राप्य वास्तविक किराए को "सकल वार्षिक मूल्य" माना जाएगा।
  • भुगतान किए गए नगरपालिका कर, आवास ऋण पर वास्तविक ब्याज (किराए पर दी गई संपत्ति पर ब्याज का दावा करने के लिए कोई अधिकतम सीमा नहीं है), और अन्य कटौती की अनुमति होगी। श्री जेड किराए की संपत्ति के लिए 2.5 लाख रुपये के वास्तविक गृह ऋण ब्याज का भुगतान कर सकते हैं।
  • श्री ज़ेड अतिरिक्त रूप से मूल राशि के पुनर्भुगतान के लिए धारा 80C के तहत गृह संपत्ति कटौती से 1.5 लाख रुपये तक की कटौती का दावा कर सकते हैं जो कि सभी गृह ऋण किश्तों का कुल योग होगा।
  • इसके अलावा अगर श्री जेड वित्त वर्ष 2020-21 के लिए एक 'नई कर व्यवस्था' चुनते हैं, तो गृह ऋण ब्याज की कटौती और ऋण की मूल राशि के पुनर्भुगतान के लिए 80C की कटौती नहीं मिलेगी।

गृह संपत्ति के तहत आय की गणना

कर उद्देश्यों के लिए केवल आपके घर (घरों) का शुद्ध वार्षिक मूल्य माना जाता है। जब आप संपत्ति पर भुगतान किए गए नगरपालिका कर को निवास के सकल वार्षिक मूल्य से घटाते हैं तो आपको शुद्ध वार्षिक मूल्य यानि नेट ऐन्यूअल वैल्यू मिलता है।

  • उदाहरण के लिए, यदि आप प्रत्येक वर्ष किराए के घर पर 1.2 लाख रुपये प्राप्त करते हैं और नगरपालिका करों में 40,000 रुपये का भुगतान करते हैं, तो आपके घर का शुद्ध वार्षिक मूल्य 80,000 रुपये होगा और आपको केवल इस राशि पर कर का भुगतान करना होगा।

यदि आपका मकान वित्तीय वर्ष के दौरान किरायेदारों की कमी के कारण किसी भी अवधि के लिए खाली है तो आपको केवल प्राप्त किराए की आय की गणना करनी चाहिए न कि वर्ष की कुल आय की।

  • उदाहरण के लिए, यदि वित्तीय वर्ष के दौरान चार महीने के लिए घर खाली है जिसका 17,000 रुपये किराए है तो घर का सकल मूल्य या ग्रोस वैल्यू 1,36,000 रुपये (17,000 * आठ रुपये) होगा। भुगतान किए गए नगरपालिका करों की राशि और 30% की सामान्य कटौती के बाद इस आय पर देय कर की गणना की जाएगी।

यदि आपका घर खाली है और आपको कोई राजस्व नहीं दे रहा है, लेकिन आप अभी भी नगरपालिका कर का भुगतान कर रहे हैं तो आप उसी वित्तीय वर्ष के दौरान अन्य स्रोतों से जैसे कि आपका वेतन या किसी अन्य संपत्ति से किराया, आय के साथ इस नुकसान को सेट ऑफ कर सकते हैं। यदि आप एक ही वर्ष में इसकी भरपाई नहीं कर सकते हैं तो आप 8 साल तक के नुकसान को आगे ले जा सकते हैं।

  • मान लें कि एक व्यक्ति प्रति वर्ष 4 लाख रुपये का होम लोन चुकाता है, जिसमें से ब्याज 2 लाख रुपये है। इसके अलावा उस पर पूर्व निर्माण ब्याज 3 लाख रुपये बकाया हैं। वह किराए की संपत्ति से 7000 रुपये प्रति माह कमाता है और संपत्ति पर नगरपालिका करों में 3000 रुपये का भुगतान करता है। आइए देखें कि दोनों स्थितियों में वह अपने आवास से कितना पैसा कमाते हैं:
  1. वह किराए की संपत्ति से एक घर का मालिक है जिसमें वह रहता है 2. किराए की संपत्ति से।

गृह संपत्ति का प्रकार

स्वयं अधिमत

किराय से 

सकल वार्षिक मूल्य (भुगतान किया गया किराया- 7000*12)

NIL

84,000

घटाएं: स्थानीय अधिकारियों को भुगतान किए गए नगरपालिका कर या कर

NA

3,000

शुद्ध वार्षिक मूल्य (एनएवी)

Nil

81,000

घटा: मानक कटौती (एनएवी का 30%)

NA

24,300

घटा: आवास ऋण पर ब्याज

200,000

200,000

घटा: निर्माण पूर्व ब्याज (3 लाख का 1/5)

60,000

60,000

गृह संपत्ति से आय

(260,000)

(203,300)

कुल नुकसान (तक सीमित)

(200,000)

(200,000)

ध्यान रखें कि एक वित्तीय वर्ष में अधिकतम हानि सेट-ऑफ करने की अनुमति 2 लाख रुपये है। जो नुकसान बचता है उसे कुल आठ साल तक आगे बढ़ाया जा सकता है। हालांकि यह केवल इन आठ वर्षों के दौरान आवासीय संपत्ति से होने वाली आय से कटौती योग्य है।

घर के मालिकों के लिए राहत: प्रमुख बजटीय घोषणाएं

  • हम सभी जानते हैं कि सरकार ने किफायती आवास को बढ़ावा दिया है और 2022 तक सभी के लिए आवास प्राप्त करने की इच्छा व्यक्त की है।
  • सरकार ने इस मौजूदा योजना को बढ़ावा देने के लिए वित्त मंत्री श्रीमती निर्मला सीतारमण द्वारा पेश किए गए सबसे हालिया बजट में 45 लाख रुपये तक का घर खरीदने के लिए 1.5 लाख रुपये की अतिरिक्त राहत दी है।
  • परिणामस्वरूप किफायती आवास योजना के माध्यम से घर खरीदने की उम्मीद करने वालों को इस प्रावधान से काफी लाभ होगा।

याद रखने योग्य बिन्दु 

  • मध्यवर्ती एजेंटों को भुगतान किए गए कमीशन या ब्रोकरेज शुल्क के लिए कोई आयकर लाभ नहीं है।
  • यदि करदाता घर में नहीं रहता है, तो वे बिना किसी अधिकतम सीमा के कुल बकाया ब्याज पर छूट का दावा कर सकते हैं।
  • अधिकतम कटौती के लिए योग्य होने के लिए घर के मालिक को संपत्ति के पूरी तरह से बनने के बाद ही खरीदना चाहिए।

निष्कर्ष

कई लोगों के लिए घर का मालिक होना एक सपना होता है। हालांकि कुछ नियम और कानून हैं, जिनका पालन करने के लिए एक व्यक्ति को अपनी गृह संपत्ति को बनाए रखने की आवश्यकता होती है, जैसे कि कर का भुगतान करना। धारा 24 और गृह संपत्ति से होने वाली आय के साथ-साथ इसके विभिन्न नियमों और विनियमों को समझने से आपको कर राहत प्राप्त करने में मदद मिल सकती है। 

आप अपनी संपत्ति को किराए पर देकर या उसके हस्तांतरण पर आय अर्जित कर सकते हैं, जिसे गृह संपत्ति से आय के रूप में वर्गीकृत किया जाएगा। गृह संपत्ति कटौती से आय के बारे में सीखना भी जरूरी है। इस प्रकार एक घर के मालिक के रूप में आप इन करों के कार्य करने के तरीके को जानने और समझने के साथ ही  गृह संपत्ति के लिए अपने कर का प्रबंधन कर सकते हैं। आप अधिक जानकारी के लिए khatabook का संदर्भ ले सकते हैं ताकि आप अपने करों के लिए बेहतर योजना बना सकें।

पूछे जाने वाले प्रश्न 

1. क्या किराये की आय "हाउस प्रॉपर्टी से आय" हेड के तहत कर योग्य है?

किराये की आय पर "हाउस प्रॉपर्टी से आय" हेड के तहत मालिक के हाथों में कर लगाया जाता है। मालिक की किराये की आय के अलावा एक व्यक्ति पर "गृह संपत्ति से आय" हेड के तहत कर नहीं लगाया जा सकता है, यदि वे घर के वास्तविक मालिक नहीं हैं। कमाई की स्थिति के आधार पर ऐसी इनकम घर के मालिक से "अन्य स्रोतों से आय" या "व्यापार या पेशे से लाभ और लाभ" के रूप में कर लगाया जाता है।

2. किराये पर दी गई संपत्ति के संदर्भ में कंपोजिट रेंट पर टैक्स कैसे लगता है?

कंपोजिट रेंट भवन का किराया और अन्य सेवाओं (जैसे लिफ्ट, सुरक्षा गार्ड और पानी की आपूर्ति) के लिए लगता है। संपत्ति के उपयोग से संबंधित राशि पर "गृह संपत्ति से आय" के तहत कर लगाया जाएगा और विभिन्न सेवाओं के लिए शुल्क मामले के हिसाब से "व्यापार और पेशे के लाभ और फायेदा" या "अन्य स्रोतों से आय" हेड के तहत कर लगाया जाएगा। 

3. पूर्व-निर्माण ब्याज और होम लोन ब्याज की कुल राशि कितनी है?

संपत्ति की कुल राशि के संबंध में एक वर्ष में ऋण ब्याज का दावा करने की अनुमति 2 लाख रुपये से अधिक नहीं होनी चाहिए।

4. किसी संपत्ति पर अधिकतम कितना लोन का ब्याज काटा जा सकता है?

होम लोन के ब्याज पर धारा 24 के तहत 2 लाख रुपये तक की कटौती की अनुमति है, भले हीं घर का मालिक घर में रहता है या वह खाली है। हालांकि, अगर संपत्ति किराए पर दी गई है, तो होम लोन पर पूरा ब्याज कट सकता है। 

 

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