રીઅલ એસ્ટેટ પર જીએસટીની કેવી અસર થઈ?

ગુડ્ઝ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ (જીએસટી) જુલાઈ, ૨૦૧૭ માં અમલમાં આવ્યો અને તે આપણા અર્થતંત્રના તમામ ક્ષેત્રોમાં એક ગેમ -ચેન્જર સાબિત થયો. અનેક મોટા ક્ષેત્રોની સાથે તેમાં રીઅલ એસ્ટેટનો પણ સમાવેશ થાય છે. વેટ, સર્વિસ ટેક્સ જેવા અન્ય ઘણા બધા કરને દૂર કરવાની સાથે આ પધ્ધતિ વધુ સરળ અને મજબૂત ટેક્સ સિસ્ટમ બનાવવાની પ્રક્રિયામાં મદદ કરશે. સ્થાવર મિલકત (રિયલ એસ્ટેટ) ક્ષેત્ર ભારતીય અર્થ વ્યવસ્થાના સૌથી મહત્વપૂર્ણ ક્ષેત્રમાંનો એક છે અને જીડીપીના ૬ – ૮ ટકા નો તેનો હિસ્સો છે. દેશમાં GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સના અમલીકરણ સાથે આ ક્ષેત્રમાં કેટલાક નોંધપાત્ર ફેરફારો જોવા મળ્યા છે. રેન્ટલ માર્કેટ (ભાડા બજાર) જેવા રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના કેટલાક ખૂબ જ સ્પર્ધાત્મક વિભાગમાં મોટી છૂટછાટ સાથે તેમાં રોકાણમાં વધારો જોવા મળ્યો હતો જ્યારે અન્ય પ્રમાણમાં સ્થિર રહ્યા હતા. રિયલ એસ્ટેટ પર GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સની અસર અસાધારણ રહી છે. રિયલ એસ્ટેટ (સ્થાવર મિલકત) કે જેના પર ૧૨ % ના દરે વેરો વસૂલવામાં આવતો હતો તે હવે માત્ર ૫ % ના દરે વસૂલવામાં આવે છે. એટલું જ નહીં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના દિગ્ગજો પણ માને છે કે સિંગલ ટેક્સના આ સંકલનથી ક્ષેત્રને વેગ અને વિકાસ પૂરો પડસે. તેમ છતાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી (રજીસ્ટ્રેશન) ચાર્જ જેવા કર અને બાંધકામ સામગ્રી સાથે સંકળાયેલા ટેક્સને અલગ રાખવામાં આવ્યા છે તેમ છતાં, GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ હજુ પણ આ ક્ષેત્રમાં અમુક આકર્ષક બાબતોને લીધે કરની સંયુક્ત સિસ્ટમ લાવવામાં મદદ કરે છે. તેમાં પણ રહેણાંક હેતુ માટે ભાડે આપેલ મિલકતોના કિસ્સામાં, ખાસ કરીને ભાડા બજારોમાં, રોકાણોને વેગ મળી રહ્યો છે.

૨૦૧૯ માં રીઅલ એસ્ટેટ પર જીએસટીમાં પરિવર્તનની અસર : 

ફેબ્રુઆરી ૨૦૧૯ માં, રહેણાંક મિલકતો માટે નવા GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ દરો રજૂ કરવામાં આવ્યા હતા અને તેનો અમલ એપ્રિલ ૨૦૧૯ થી કરવામાં આવ્યો હતો. જીએસટી કાઉન્સિલ (પરિષદ) એ આઇટીસીના લાભો નાબૂદ કર્યા અને ડેવલોપરને ટ્રાન્ઝિશન યોજનાની ઓફર કરી.  હાલમાં રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રમાં પ્રવર્તમાન GST– ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ દરો નીચે મુજબ છે :

• નિર્માણ પામી રહેલી મિલકતો (અન્ડર-કન્સ્ટ્રક્શન) પર જીએસટી – આઇટીસી (ITC) ના લાભ વગર ૫ ટકા.
• પોષાય તેવા મકાનો (રૂપિયા ૪૫ લાખની અંદર) પર જીએસટી – આઇટીસી (ITC) ના લાભ વગર ૧ ટકા.
• કોર્મશિયલ મિલકતો પર જીએસટી – આઈટીસીના લાભ સાથે ૧૨ ટકા.

પોષાય શકે તેવા હાઉસિંગ યુનિટની નવી વ્યાખ્યા સાથે, મિલકતોને ત્રણ ભાગમાં વહેંચવામાં આવી હતી :

• દિલ્હી એનસીઆર, કોલકાતા, ચેન્નાઈ, હૈદરાબાદ, બેંગલોર અને મુંબઇ મેટ્રોપોલિટન (મહાનગર) રિજન (AMR) સહિતના મહાનગર વિસ્તારોમાં કુલ કાર્પેટ વિસ્તાર ૬૦ ચોરસ મીટરથી વધુ ન હોય તેવી મિલકત.
• નોન- મેટ્રોપોલિટન (મહાનગર) શહેરો અને નગરોમાં કુલ કાર્પેટ વિસ્તાર ૯૦ ચોરસ મીટરથી વધુ ન હોય તેવી મિલકતો.
• મેટ્રોપોલિટન અથવા નોન- મેટ્રોપોલિટન (મહાનગર) વિસ્તારોમાં ૪૫ લાખ રૂપિયા સુધીની સંપત્તિ.

રીઅલ એસ્ટેટ માર્કેટ પર જીએસટીનો મુખ્ય પ્રભાવ : 

• બાંધકામોની તુલનામાં, નિર્માણ થઈ રહેલી મિલકતોની સામે તૈયાર બાંધકામ તરફ લોકોની રૂચિમાં સતત વધારો થયો હતો. પ્રમાણપત્ર ધરાવતી પૂર્ણ મિલકતોને કરમાંથી સંપૂર્ણ મુક્તિ આપવામાં આવી છે જ્યારે અન્ડર- કન્સ્ટ્રક્શન યુનિટને ૫ ટકા ટેક્સ સેગમેન્ટમાં મૂકવામાં આવી હતી.
• બાંધકામ માટે વપરાયેલી સામગ્રી સાથે જોડાયેલા અન્ય કરની હાજરીને લીધે એકંદરે બાંધકામની કિંમતમાં વધારો થયો છે અને તેથી, આ સેગમેન્ટ (વિભાગ) માં ખરીદદારો તરફથી ઓછું રોકાણ જોવા મળી રહ્યું છે.
• બીજું પાસું કે જે ખરીદદારોના હિતને અસર કરી તે છે કે અન્ડર- કન્સ્ટ્રક્શન એકમોને તૈયાર થતાં ઘણો સમય લાગે છે અને ત્યાં સુધીમાં ડેવલોપર નાદારી માટે ફાઇલિંગ કરી દેતાં હોય છે.
• આઇટીસી (ITC) લાભો સાથે સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાંથી મુક્તિ અને નોંધણીનો (રજીસ્ટ્રેશન) ચાર્જ થી તમામ કિંમતોમાં નોંધપાત્ર ફેરફાર થયો નથી.
• GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સની રજૂઆત અને તેના ફેરફારો સાથે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પારદર્શિતા અને જવાબદારી વધી છે.
• ૧ ટકા જીએસટી જેવા લાભોથી પોષણક્ષમ આવાસ એકમો અથવા આર્થિક ક્ષેત્ર આકર્ષક વિકલ્પ સાબિત થયા છે.
• રેન્ટલ માર્કેટ (ભાડા બજાર) રીઅલ એસ્ટેટ (સ્થાવર મિલકત) ક્ષેત્રનો સૌથી વધુ ફાયદો કરાવતું સેગમેન્ટ (વિભાગ) બની ગયું છે. ભાડા પર આપેલી રહેણાંક મિલકતોને GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સમાંથી મુક્તિ આપવામાં આવી છે. આ સાથે જ એક સભ્યનો મેઈન્ટેનન્સ ખર્ચ મહિના દીઠ ૭૫૦૦ રૂપિયાથી વધારે હોય તેના પર ૧૮ % GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ લગાવવામાં આવ્યો છે.
• જ્યારે વ્યવસાયિક હેતુ માટે ઉપયોગમાં લેવામાં આવતી ભાડાની મિલકતોની મર્યાદા ૧૦ લાખથી વધારીને ૨૦ લાખ કરવામાં આવી છે જેને લીધે મિલકત માલિકો પર કરની જવાબદારી વધુ હળવી બની છે.
• આ તમામ સકારાત્મકતા પછી પણ કેટલાક એવા મુદ્દાઓ છે જે હજી પણ આ ક્ષેત્રે કરવામાં આવતાં રોકાણોને અટકાવે છે. GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સની ગણતરી કરવાની કંટાળાજનક પ્રક્રિયા અને ઘણી વાર આ પ્રક્રિયા સાથે સંકળાયેલ મૂંઝવણો જેમકે, સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાંથી મુક્તિ અને નોંધણીનો ચાર્જ જે ખરીદદાર પર બોજો વધારે છે, આઇટીસી (ITC) ના લાભો દૂર કરવાની બાબતો અને અન્ય બાબતોને લીધે રોકાણ અટકી રહ્યા છે.
• રિવર્સ ચાર્જ મિકેનિઝમ (RCM) અન્ય એક પાસુ છે જે જીએસટીના અમલની લોકો પર નકારાત્મક અસર કરી છે. આ અંતર્ગત, જો જીએસટી હેઠળ નોંધાયેલ (રજીસ્ટ્રર્ડ) વ્યક્તિ જીએસટી હેઠળ નોંધાયેલ ન હોય તેવા વ્યક્તિ પાસેથી માલ અથવા સેવાઓ મેળવે છે, તો તે વ્યવહાર માટે માલ અથવા સેવાઓ મેળવનાર વ્યક્તિએ GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ ચૂકવવાનો રહેશે.

માલ અને સેવાઓના કિસ્સામાં, કાનૂની સેવાઓની જેમ, સરકાર અને અન્ય તરફથી પ્રાપ્ત સેવાઓ જે ડેવલોપર દ્વારા પ્રાપ્ત કરવામાં આવે છે, તેને તે માટે જીએસટી ચૂકવવો પડશે. ડેવલોપર જીએસટીના ઇનપુટ ક્રેડિટ સામે RCM (રિવર્સ ચાર્જ મિકેનિઝમ) સંદર્ભે ચૂકવવાપાત્ર વેરાને સમાયોજિત કરી શકતા નથી, તેના બદલે, તેને રોકડમાં અથવા બેંક ચુકવણી તરીકે ચૂકવવાના રહે છે. ડેવલોપરને આ રીતે વિપરીત અસર થઈ છે અને ખરીદદારોમાં બાંધકામ હેઠળની મિલકતોમાં તાત્કાલિક રોકાણ કરવાને બદલે ‘વેઈટ એન્ડ વોચ’ વલણ અપનાવવું પડી રહ્યું છે. અગાઉ જણાવ્યા મુજબ, તેને લીધે નિર્મિત (અન્ડર કન્સ્ટ્રક્શન) બાંધકામ કરતાં તૈયાર બાંધકામ પ્રત્યે લોકોની રુચિમાં વધારો થયો છે. આઇટીસી – ITC ની પારદર્શિતાની ગેર હાજરીએ આ બાબતમાં નોંધપાત્ર ભાગ ભજવ્યો છે. નાના ડેવલોપર પર આ નવા બદલાવથી ભારણ વધ્યું છે અને આનાથી આ ક્ષેત્રમાં કરવામાં આવેલા રોકાણોમાં અડચણ ઊભી થઈ છે.

નિષ્કર્ષ :

ઘણા માને છે કે GST – ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સની આ ક્ષેત્ર પર અપવાદરૂપ અસર થઈ છે જ્યારે કેટલાક માને છે કે તેના ફાયદા – ગેરફાયદા એક બીજાને સંતુલિત કરી રહ્યા છે અને તેમાં કોઈ નોંધપાત્ર ફેરફાર થયો નથી.

જ્યારે વાસ્તવિક ડેટા જે રીઅલ – ટાઇમ ઉદાહરણ પૂરું પાડે છે રીઅલ એસ્ટેટ પર જીએસટીની અસર સમય સાથે જાણી શકાય છે, કોઈ પણ આ વાતનો ઇન્કાર કરી ન શકે કે સંયુક્ત કર પ્રણાલીના આ નવા સ્વરૂપથી આ ક્ષેત્રમાં કેટલાક આવકારદાયક પરિવર્તન થયા છે જે બહુવિધ કરવેરાની પ્રાચીન પદ્ધતિથી ઘેરાયેલા હતા.